Amianto durante lavori in parti comuni: incapsulamento, confinamento o rimozione?

Quando un condominio affronta lavori di manutenzione o ristrutturazione nelle parti comuni, la scoperta di materiali contenenti amianto è uno degli imprevisti più delicati da gestire. Coperture in fibrocemento, canne fumarie, tubazioni di scarico, serbatoi d’acqua, pannelli isolanti: sono tutti elementi che negli edifici costruiti prima del 1994 possono nascondere amianto, spesso in punti insospettabili.

La domanda che si pone l’amministratore è sempre la stessa: si può proseguire con i lavori? E se sì, con quale metodo di intervento? La normativa italiana, a partire dalla Legge 257/1992 fino al D.M. 6 settembre 1994 e al D.Lgs. 81/08, non impone la rimozione automatica dell’amianto, ma prevede tre possibili approcci di bonifica, ciascuno con caratteristiche, vantaggi e limiti ben precisi.

Il primo passo: fermarsi e valutare

Prima di qualsiasi decisione operativa, è fondamentale interrompere i lavori in corso nella zona interessata e attivare una valutazione tecnica. L’art. 248 del D.Lgs. 81/08 è chiaro: prima di intraprendere lavori di demolizione o manutenzione, il datore di lavoro deve adottare ogni misura necessaria per individuare la presenza di materiali a potenziale contenuto di amianto. Se c’è anche il minimo dubbio, si applicano le disposizioni del Capo III del Titolo IX.

In pratica, questo significa coinvolgere un tecnico abilitato che effettui un sopralluogo, prelevi eventuali campioni e li invii a un laboratorio accreditato per l’analisi. Solo a fronte di una valutazione del rischio documentata si può decidere come procedere.

Le tre opzioni di bonifica previste dalla normativa

Rimozione

La rimozione è l’intervento più radicale e definitivo: il materiale contenente amianto viene completamente asportato, imballato secondo protocolli rigorosi e conferito a discariche autorizzate. È la soluzione obbligatoria quando l’amianto è friabile, gravemente deteriorato o danneggiato su oltre il 10% della superficie. Il vantaggio principale è che elimina alla radice ogni fonte di esposizione futura, rendendo superflue le attività di monitoraggio successivo. Lo svantaggio è che si tratta dell’intervento più costoso, più invasivo e più lungo: richiede l’allestimento di un cantiere con barriere di confinamento, zone di decontaminazione e aspirazione con filtri assoluti, e può comportare la temporanea inagibilità di alcune aree comuni.

Incapsulamento

L’incapsulamento consiste nell’applicazione di prodotti specifici — penetranti o ricoprenti — che inglobano le fibre di amianto e creano una pellicola protettiva sulla superficie esposta, impedendo il rilascio di fibre nell’ambiente. È una soluzione valida quando il materiale è ancora in condizioni compatte e integre, ma si vuole consolidarlo come misura preventiva, ad esempio in vista di lavori che potrebbero sollecitarlo meccanicamente. È più rapido e meno costoso della rimozione, ma non elimina il problema: il materiale resta in opera e necessita di controlli periodici per verificare l’integrità del trattamento nel tempo. È importante sapere che la mancata predisposizione di queste verifiche periodiche può comportare sanzioni da 3.615 a oltre 18.000 euro.

Confinamento

Il confinamento prevede l’installazione di una barriera fisica — come pannelli, controsoffittature o sovracoperture — che separa il materiale contenente amianto dalle aree frequentate dalle persone. È particolarmente indicato per le coperture, dove la tecnica del re-roofing (posa di una nuova copertura sopra quella in eternit, previo trattamento incapsulante) consente di mettere in sicurezza lo stabile senza dover rimuovere le lastre. Come l’incapsulamento, il confinamento non elimina l’amianto e richiede un programma di manutenzione e controllo periodico per assicurarsi che la barriera resti integra ed efficace.

Come si sceglie: i criteri di decisione

La scelta tra le tre opzioni non è discrezionale, ma deve basarsi su una valutazione tecnica che consideri lo stato di conservazione del materiale, verificato attraverso l’applicazione di Indici di valutazione specifici previsti dalle normative. Se il punteggio supera la soglia critica, la rimozione diventa la scelta obbligata. Conta poi la tipologia e la localizzazione del manufatto: una copertura in eternit richiede un approccio diverso da una tubazione di scarico interna. La natura dei lavori in programma è un altro fattore determinante: se gli interventi previsti rischiano di danneggiare meccanicamente il materiale, la rimozione preventiva è spesso la strada più prudente. Infine, vanno considerate le condizioni logistiche e i costi, tenendo presente che le spese di bonifica rientrano nella manutenzione straordinaria e vanno ripartite tra i condòmini in base alle tabelle millesimali.

Il ruolo dell’amministratore e l’obbligo di informare l’assemblea

L’amministratore è responsabile delle parti comuni e, in quanto tale, è tenuto a gestire la presenza di amianto nel rispetto della normativa. Questo include la segnalazione all’ATS competente, il coinvolgimento di tecnici abilitati, la convocazione dell’assemblea per presentare le risultanze della valutazione e proporre il piano di intervento.

Tuttavia, in presenza di un rischio concreto per la salute, l’amministratore può e deve agire anche senza attendere la delibera assembleare, facendo leva sui propri poteri di urgenza previsti dall’art. 1130 del Codice Civile. La mancata azione, in caso di danni alla salute, può configurare responsabilità civile e penale.

GD Ambiente e Sicurezza: dalla valutazione alla bonifica

Affrontare la presenza di amianto durante i lavori richiede competenze specifiche e una gestione coordinata di tutti i passaggi, dalla prima valutazione alla chiusura dell’intervento. GD Ambiente e Sicurezza supporta gli amministratori di condominio con il censimento amianto PRAL, la valutazione dello stato di conservazione, la nomina del responsabile amianto e il monitoraggio delle fibre aerodisperse — fornendo tutta la documentazione necessaria per operare in conformità con la normativa e tutelare la salute dei residenti.

Hai lavori in programma nelle parti comuni e sospetti la presenza di amianto? Contatta GD per una valutazione prima di procedere.